Mietkautionen
Ob für die erste eigene Wohnung oder für die gemeinsame Traumwohnung: Bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages wird schnell die Rede von einer Mietkaution sein.
Vermieter haben in Deutschland das Recht (nicht die Pflicht), mit dem Mieter vertragliche Mietsicherheiten (Mietkaution) zu vereinbaren (§ 551 BGB). Diese dient dem Schutze des Vermieters im Falle von Schäden an der Wohnung. Da die Mietkaution bis zu drei volle Monats-Kaltmieten betragen kann (§ 551 II BGB), stellen sich Mieter häufig die Frage, was es hierbei zu beachten gibt. Im Folgenden werden die wichtigsten Arten der Mietsicherheiten genauer betrachtet und unterschieden.
Formen von Mietsicherheiten
Grundsätzlich können die beiden Vertragsparteien über die Anlageform der Mietkaution frei entscheiden. Es gilt lediglich die Vorschrift, dass jene Anlageform eine Verzinsung verspricht, die dem Mieter nach § 551 III BGB zusteht.
Mietkautionskonto
Eine gängige Art ist das Mietkautionskonto, das bei der Hausbank des Mieters geführt wird. Es handelt sich um ein guthabengeführtes Tagesgeld- oder Sparkonto, das auf den Namen des Mieters lautet. Auf dieses Konto zahlt der Mieter die volle Kaution ein und beauftragt die Bank zur Verpfändung des Kontos zugunsten des Vermieters. Dafür unterzeichnet der Kunde eine Verpfändungserklärung und überreicht dem Vermieter die Sparurkunde bzw. das Sparbuch.
Der Mieter kann nun nicht mehr über die Kaution verfügen, da allein der Vermieter die Herausgabe des Geldbetrages von der Bank verlangen kann.
Wenn es zu keinen Schäden am Mietobjekt kommt, wird der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bei der Bank freigeben, indem er einen schriftlichen Auftrag stellt und die Sparurkunde bzw. das Sparbuch einreicht.
Barkaution
Genauso üblich ist die treuhänderische Verwaltung der Mietkaution durch den Vermieter. Dabei legt der Vermieter für jeden Mieter ein Treuhandkonto an, welches den Namen des Mieters sowie die Bezeichnung "Mietkaution" trägt. Bei diesen Konten handelt es sich bankseitig um ein guthabengeführtes Konto, das in der Regel eine niedrige Verzinsung aufweist.
Der Mieter überweist dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses auf das von ihm angegebene Konto die Kaution, wobei er hier das Recht hat, den Geldbetrag in drei gleichen Teilen über die ersten drei Monatsmieten aufzuteilen (§ 511 II BGB).
Nach Beendigung des Mietverhältnisses überweist der Vermieter die Kaution nach einer angemessenen Zeitspanne zurück. Diese Zeitspanne dient dem Vermieter zur Prüfung von eventuellen Mängeln an der Wohnung.
Wie der Name bereits verrät, kann der Vermieter auch die (Aus-)Zahlung in bar verlangen, wobei beide Parteien hierbei auf eine Quittung achten sollten.
Mietbürgschaft (Mietaval)
Im Rahmen einer Mietbürgschaft tritt ein Dritter als Bürge für den Mieter auf. Dieser hat im Schadensfall für die offene Miete oder die Reparaturkosten aufzukommen (§ 765 BGB).
Beim Mietaval tritt die Bank des Mieters als Kreditinstitut mit seiner Bonität als Bürge für den Kunden auf. Im Schadensfall hat die Bank zunächst die entstandenen Kosten zu übernehmen. Dadurch geht die offene Forderung des Vermieters auf die Bank über, wodurch diese versuchen wird, das Geld vom Kunden einzufordern.
Da dies für die Bank mit Risiken verbunden ist, wird dies nur Kunden mit sehr guter Bonität angeboten. Die Bank erhält dafür von dem Kunden eine Avalprovision.
Der Vorteil für den Kunden liegt darin, dass dieser nicht über die nötige Liquidität verfügen muss. Insbesondere im Firmenkundengeschäft lohnt sich häufig ein Mietaval, da hohe Kautionen zu niedrigen Zinsen angelegt werden würden, wohingegen mit dem Geld in der eigenen betrieblichen Wertschöpfung ein höheres Ergebnis erzielt werden kann als die Avalprovion kostet.
Weiterführende Literatur
Als weiterführende Literatur zu dem Thema Mietsicherheiten empfehle ich Ihnen die gesetzliche Grundlage (BGB) und ein ergänzendes Buch: