Zustand und Entwicklung des Bodens

Grundstücke müssen vor ihrer Bebauung erschlossen sein, was bedeutet, dass alle Rahmenbedingungen zum Wohnen erfüllt sein müssen. Darunter fallen Anbindungen an den Straßenverkehr, die Wasserversorgung, die Kanalisation oder die Stromversorgung.

Der Grund und Boden lässt sich in unterschiedliche Kategorien und Wertigkeitsstufen einordnen, die den Entwicklungsstand beschreiben.
Geregelt sind diese im § 5 ImmoWertV, woraus sich folgende Arten ergeben:

Baureifes Land /  Bauland	Es handelt sich um parzellierte Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Sie sind somit voll erschlossen. Sie haben die höchste Wertigkeit.
Rohbauland	Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Preislich ist dieses unter dem Bauland angesiedelt.
Bauerwartungsland	Unerschlossene Flächen, deren Erschließung zwar erwartet wird, aber noch nicht gesichert feststeht. Bauerwartungsland hat die geringste Wertigkeit.

Einfügungsgebot § 34 BauGB

Bauvorhaben in bereits vorhandener Nachbarschaft unterliegen in Deutschland dem Einfügungsgebot nach § 34 BauGB. Dieses schreibt eine bauliche Anpassung an die umgebenden Gebäude vor, um das Ortsbild nicht zu beeinträchtigen. Dies gilt für Art und Maß der baulichen Nutzung, für die Bauweise und die Nutzung der Grundstücksfläche.

Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist das wichtigste Werkzeug zur Planung von zukünftigen städte-/ gemeindebaulichen Maßnahmen zur Nutzung von Grundstücken. Die Bürger sollen hiermit frühzeitig über die Planung informiert werden. Dazu dienen unterschiedliche Arten von Bauleitplänen zur Unterstützung:

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan gilt als vorbereitender Bauleitplan. Die Gemeinde plant in einer kartographischen Darstellung des Gemeindegebietes die voraussichtliche Nutzung von verfügbaren Flächen. Die Skizzierungen des Flächennutzungsplans sind nur von vorläufiger Natur und gelten für die Bürger nicht als rechtsverbindlich, sondern lediglich als Orientierung.

Der konkrete Inhalt des Flächennutzungspans findet sich in der Regelung des § 5 BauGB.
Bsp.: Berliner Flächennutzungsplan

Bebauunungsplan

Als weiteres Instrument der Bauleitplanung gilt der Bebauungsplan als rechtswirksame und parzellenscharfe Festsetung der baulichen oder sonstigen Nutzung von Grundstücken. Der Bebauungsplan wird auf Grundlage des Flächennutzungsplans entwickelt (§ 8 BauGB) und stellt die Art und das Maß der baulichen Nutzung dar. Ebenfalls wie im Flächennutzungsplan handelt es sich um eine kartographische Darstellung der Gemeinde bzw. um Teile dieser.

Der umfangreiche Inhalt des Bebauungsplans regelt der § 9 BauGB.
Bsp.: Berliner Bebauungsplan

Maß der baulichen Nutzung

Zwei geläufige Kennzahlen als Maß der baulichen Nutzung bieten die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).

Das für ein Grundstück zulässige (Höchst-)Maß ergibt sich sich durch den Bebauungsplan der Gemeinde.

Bodenrichtwerte

Der Bodenrichtwert quantifiziert den Wert eines einzelnen Quadratmeters an unbebauten Boden. Dieser wird für mehrere aneinanderliegende Grundstücke in gleicher Lage ermittelt, die in ihren Eigenschaften und Gegenheiten übereinstimmen. So ergeben sich unterschiedliche Bodenrichtwertzonen.
Die Wertermittlung erfolgt durch den Gutachterausschuss, der seine Ermittlungen veröffentlicht so und Berichte herausgibt.

Die Einsicht erfolgt Online über das "BORIS"-Portal des jeweligen Bundeslandes.

Quelle: BORIS Berlin, Pariser Platz, 2017.

Am Beispiel vom Pariser Platz (Brandenburger Tor) in Berlin ergibt sich so einer der höchsten deutschen Quadratmeterpreise von 60.000 EUR. Das "M" kennzeichnet ein Mischgebiet (Wohnungen&Gewerbe) und die 4,5 ist die zulässige GFZ für diesen Bereich.