Grundpfandrechte
Grundpfandrechte sind dingliche Rechte an Grundstücken, die Banken als Sicherheit einer bestehenden Baufinanzierung dienen. Zu unterscheiden sind die Grundschuld und die Hypothek, die in das Grundbuch eingetragen werden.
Kann der Kunde seinen Kapitaldienst nicht mehr erfüllen, so kann die Bank nach der Fälligstellung des Kredites eine Zwangsvollstreckung durchführen. Hierbei wird die Immobilie zwangsweise durch eine Versteigerung veräußert.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und in ihrem Wesen eine abstrakte bzw. fiduziarische (treuhänderische) Sachsicherheit. Es handelt sich um die Belastung eines Grundstücks zur Sicherung von allen bestehenden und künftigen Forderungen eines Gläubigers (Abstraktheit).
Die Grundschuld muss wie die Hypothek mit einem festen Rang und Geldwert in das Grundbuch eingetragen werden.
Da bei einer Insolvenz zunächst die Gläubiger mit erstrangigen Grundschulden befriedigt werden, sind diese bei der Grundschuldeintragung stets zu bevorzugen. Für nachrangige Grundschulden bleibt in aller Regel kein oder nur ein sehr geringer Verwertungserlös bestehen.
Hypothek
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht und in ihrem Wesen eine akzessorische Sachsicherheit. Es handelt sich um die Belastung eines Grundstücks zur Sicherung einer bestimmten Forderung (Akzessorität). Die gewöhnliche Hypothek wird auch als Verkehrshypothek bezeichnet.
Ist die zugrundeliegende Forderung erloschen, so wird die Hypothek zu einer Eigentümergrundschuld. Sie kann als sicherndes Grundpfandrecht nicht wieder aufleben, selbst die Forderung neu entsteht.
Die Hypothek wird wie die Grundschuld mit einem festen Rang und Geldwert in das Grundbuch eingetragen.
Das Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches vom jeweilig zuständigen Amtsgericht geführt wird. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf somit Einblick in die Grundbucheintragungen eines Grundstücks nehmen und (amtliche) Ausdrucke verlangen.
Es genießt den öffentlichen Glauben, wodurch der Käufer eines Grundstücks auf die Richtigkeit der Eintragungen vertrauen kann.
Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt mit einer eigenen Nummer geführt, welches aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen besteht.
| Aufschrift (Deckblatt) |
Die Aufschrift enthält den Namen des zuständigen Amtsgerichts, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer. |
| Bestandsverzeichnis |
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| Abteilung I (Eigentümer) |
Die Abteilung I enthält alle Grundstückseigentümer mit dem jeweiligen Grund und dem Datum der Eintragung. |
| Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) |
Die Abteilung II führt alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks auf. Ausgeschlossen hiervon sind Grundpfandrechte. Beispiele sind Wohnrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte. |
| Abteilung III (Grundpfandrechte) |
In die Abteilung III werden alle Grundpfandrechte erfasst. Hierunter fallen Grundschulden und Hypotheken. Das jeweilige Grundpfandrecht wird einem Wert, dem Begünstigten, einer Rangnummer und dem jeweiligen Eintragungsdatum dokumentiert. |
Eintragung von Grundpfandrechten
Zur Bestellung von Grundpfandrechten muss eine Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Hiefür stellt der Eigentümer oder der Begünstigte beim grundbuchführenden Amtsgericht ein Antrag zur Eintragung von Grundpfandrechten. Dieser Antrag wird vom Grundstückseigentümer durch eine notariell beglaubigte Urkunde bewilligt.
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Grundbucheintragungen erfolgen durch
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Antrag und Bewilligung können auch in einer einzigen notariellen Urkunde erklärt werden.
Brief- und Buchrechte
Grundpfandrechte können entweder als Briefrecht oder als Buchrecht vereinbart sein:
Nach der standardmäßigen Regelung im § 1117 BGB gilt das Briefrecht. Hierbei erhält der Gläubiger nach der Eintragung des Grundpfandrechts vom Amtsgericht einen Grundschuldbrief bzw. Hypothekenbrief ausgestellt. Erst mit der Übergabe dieser Urkunde entsteht das Grundpfandrecht.
Die häufigste Form in der Praxis ist jedoch das Buchrecht, wobei durch einen Briefausschluss auf die Erstellung eines Grundschuld-/Hypothekenbriefes verzichtet wird. Das Grundpfandrecht wird somit mit der Eintragung ins Grundbuch gültig.
Gläubigerbefriedigung nach der Rangordnung
Im Falle einer Zwangsversteigerung muss der Versteigerungserlös nach der gesetzlichen Rangordnung auf die Gläubiger verteilt werden. Berechtigte Gläubiger haben eingetragene Rechte in der Abteilung II oder der Abteilung III des Grundbuchs.
- Innerhalb der Abteilung werden die Gläubiger nach ihrem Rang befriedigt.
- Zwischen beiden Abteilungen haben Eintragungen älteren Datums den Vorzug.
- Existieren zwei in gleicher Weise berechtigte Gläubiger und der (restliche) Versteigerungserlös genügt nicht für beide Eintragungen in voller Höhe, so wird der (restliche) Versteigerungserlös quotal auf die beiden Gläubiger aufgeteilt.
Durch einen Rangvorbehalt oder eine Rangänderung kann die gesetzliche Rangordnung verändert werden.